买二手房三大要点:产权、资金和户口

作者: 房洽洽 来源: 房洽洽 | 2021-05-26 | 1771

文章摘要

在大中城市里,越来越多的购房者更加青睐二手房,在当下置业的时机,不管买新房还是二手房都是不错的选择。本文来给大家介绍一下关于二手房三大要点:产权、资金和户口,做...

在大中城市里,越来越多的购房者更加青睐二手房,在当下置业的时机,不管买新房还是二手房都是不错的选择。本文来给大家介绍一下关于二手房三大要点:产权、资金和户口,做一个深度解析。

一、确认产权

到房管局查验卖方的房产证,查看:

产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。

产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 。

看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件,千万别忽视这些与产权有关的小细节

二、核实房屋是否允许买卖

以下情况的房屋千万不要买:

已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;

被人民法院或行政机关依法查封的房屋;

属违法或违章建筑的房屋。

此外,如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权。因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后 才能出让。

如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦,所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内、外部结构等,只有确认无误才能够进一步签订合同。

三、签定金合同

在这个环节,买方要完成两个主要工作:

1、产权调查

购房者要核实房主是不是卖家、房屋是否被抵押、房屋是否被执法部门冻结查封、是否有一房多卖这几类情形。

2、个人征信调查

个人征信调查关系到办理贷款是否顺利,个人征信可以去央行征信中心在线查询,也可以去银行柜台咨询。

确定房屋产权不存在问题,自己也具备贷款资格后,购房者就可以签定金合同。特别提醒一下,征信查询很重要,这样可以避免因自己贷款问题无法履行买卖合同,后被罚定金的情况。

四、签正式的买卖合同

在这个环节,买方需要准备首付款,同时申请公积金或商业贷款。

首付款一般建议买家做资金托管,为的是防止卖家将资金挪作他用。至于公积金和商业贷款则需要买家根据贷款额度来选择,选择公积金贷款,首付比例一般要更高,因为公积金贷款对二手房价值的评估一般偏低,给出的贷款额度也更低。

选择商贷相对简单,但银行审核评估也是必不可少的,对于5年内的房子来说,拿到足额贷款一般不成问题,超过这个年限的房子,贷款额度和年限可能会有一定程度的缩水。

五、核定价格、审核税费、查限购情况

这一环节是在房管部门完成的,买卖双方必须到场,按规定提交资料就可以了,不清楚的也可以提前问中介机构。

六、产权过户、缴费

这个环节也是在房管部门完成的,买卖双方缴纳相应税费,比如契税等。双方完成产权过户后,购房者会拿到相关的收件和收据,比如完税证明和过户完成的材料。这些材料是购房者换领新房产证的重要凭证。房产证下来后,银行就可以放款了。

七、交房

这个环节主要是结清尾款,包括燃气、水、电、有线电视、物业费等生活费用和购房尾款。如果涉及到户口问题,还应该约定户口迁出时间。

以上五步,是二手房交易中核心的步骤,把各个关键节点都囊括进去了,其中产权调查、资金托管和户口迁出是应该重视的。

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